广州一栋核心地段大楼12次拍卖终成交，价差惊人引发热议

在广州最为繁华的地段，房地产市场通常价格坚挺，核心商圈内几乎没有大幅降价的现象。然而，在2026年9月26日结束的一场司法拍卖中，许多人对老城区核心资产的认知被再次挑战。位于越秀区北京路商圈的一栋在建大楼，在经历了11次无人出价的流拍后，终于在第12次拍卖中成交，揭示了老城烂尾资产的真实状况。

此次拍卖的标的是景豪坊东区的在建工程，即业内熟知的景豪方大厦项目，由破产的广州市景兴房地产开发有限公司开发。与常规的二手房交易不同，这次拍卖是房企破产清算的大型资产出售，项目规模和地段的特殊性，使得这次房源处置在广州市场中少见。整个拍卖过程中，仅有一位竞标者报名，最终以起始价格成交，完全没有出现竞价加价的情况。

此次资产价格的降幅令人瞩目，第一次拍卖时的起拍价高达8.968亿元，经过多次价格调整，最终以15045.8496万元成交。相较于首轮拍卖，价格缩水超过7亿元，降价幅度达到惊人的一半。许多人难以理解，处于广州中心地带的越秀区，北京路商圈为何会有如此优质的资产频频流拍。值得一提的是，在2026年，北京路商圈的二手房均价保持在44000元每平米以上，新的住宅价格更是超过十万元，通常在这一地区几乎不存在滞销房源。

这栋大楼的低价成交，并非区域价值降低，而是因为其自身存在明显的不足。从项目的硬件条件来看，尽管大楼的基本条件还是不错的，位于越秀区大马站路6号，土地使用面积为1540平方米，总建筑面积约21601平方米。建设规划为地上25层和地下5层，目前主结构已封顶，仅剩下装修与配套工程待完成，并不是需要从头开启建设的荒地项目。

在业态上，项目采用商住分层的设计，地上楼层主要以住宅为主，地下则规划了商业设施，兼顾了居住与商业的双重性质。周边配套亦相当完善，邻近北京路步行街、广百百货及光明广场等成熟商业体，同时附近还有南越王博物院，集中了商业客流、文化旅游与生活配套，是一块真正的老城区黄金地段。

此次成交的单价仅为6965元每平方米，对比商圈内四万多的主流房价，形成了鲜明的价格对比。如此低廉的核心地区房价却无人争抢，主要原因在于项目的先天缺陷抵消了地段优势。首先，楼栋的户型设计是其重要劣势，项目采用较为小众的塔楼结构，与当前流行的板式住宅存在较大差异。塔楼户型普遍存在采光不足、通风效果差以及房间布局碎片化等问题，居住舒适度无法与常规住宅小区相提并论。对于追求居住品质的购房者而言，这类房源的自住价值极低，难以成为主要的购房选择。

其次，该项目位于人流密集的北京路商圈，虽然商业繁华却伴随交通拥堵、噪音和人员杂乱等问题，这与安静宜居的生活需求存在矛盾。即便全部装修完成，打造高品质居住社区的难度也很大。此外，破产在建工程的处置风险更是让绝大多数投资者选择退避。此类资产涉及复杂的债务清算、产权整理和手续补办等问题，后续开发流程繁琐且隐性成本较高，普通开发商和个人投资者几乎无法承担这类复杂资产，这也是造成前11次拍卖无人问津的根本原因。

综合各方面条件来看，这栋大楼的最佳发展战略早已不再是单纯的住宅出售。依托核心商圈的流量优势，项目更适合改造为精品酒店、主题民宿或服务式公寓等业态。凭借北京路的持续文旅客流，能够有效发掘地段的价值，从而避开居住条件的短板。此次低价成交，看似是对核心资产的抄底，实际上却是一场精准的商业布局。普通购房者难以驾驭这类特殊的物业，只有具有商业运营、项目改造和手续处理能力的专业机构，才能重新激活这块沉淀多年的优质地段。未来该项目改造落地后，很可能会彻底转型为商业用途，跨越住宅属性的限制，实现价值的重生。